Đề xuất các quy định mới về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Dự thảo Nghị định bổ sung quy định xử lý cách tính tiền sử dụng đất, iền thuê đất đối với trường hợp dự án sử dụng đất hỗn hợp. Ảnh: H.Anh.

Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ năm ngày 18/01/2024 đã có những nội dung thay đổi lớn liên quan đến tài chính về đất đai và giao cho Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về tài chính đất đai, trong đó có nội dung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, bên cạnh kết quả quan trọng đã đạt được, các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013 cũng bộc lộ một số tồn tại, hạn chế, vướng mắc cần khắc phục như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; địa bàn để xác định đối tượng và mức miễn, giảm tiền sử dụng đất…

Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Nghị định là quy định tính tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Bộ Tài chính cho biết, Luật Đất đai năm 2024 có quy định về cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất trong các trường hợp có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định; có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014; có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền, theo đó có quy định về một số trường hợp phải nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai khi được cấp GCN.

Do vậy, tại các Điều 9, 10, 11, 12 của dự thảo Nghị định quy định cụ thể mức thu của từng trường hợp được cấp GCN theo quy định tại Luật Đất đai theo hướng kế thừa quy định về mức thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên có điều chỉnh lại cho cân đối giữa các trường hợp sử dụng đất theo thời gian sử dụng đất và nguồn gốc đất.

Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống trước ngày 18/12/1980 thì được công nhận diện tích đất ở bằng 1 lần hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp GCN đối với diện tích đất này.

Khi được cấp GCN đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp này được công nhận diện tích đất ở bằng 5 lần hạn mức giao đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Qua nghiên cứu mức thu tại các văn bản trước đây, Bộ Tài chính cho rằng, để cân đối mức thu đối với trường hợp này, tại điểm a khoản 1 Điều 9 dự thảo Nghị định quy định: “Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở của thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp 20% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở”.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí hoặc xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn, mở rộng các trường hợp áp dụng bảng giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Do vậy, tại dự thảo Nghị định căn cứ các trường hợp được cấp GCN và các quy định hiện hành để cân đối các mức, tỷ lệ (%) thu tiền sử dụng đất cho phù hợp, đảm bảo mục tiêu cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và đảm bảo an sinh, xã hội.